2021年房地产市场遭遇寒冬，在当前“稳增长”的要求下， 房地产市场何时企稳是大家都很关注的一个问题。 而目前很多地方都开始下调房贷利率，还有很多配套措施出炉，要知道房贷利率下行期是买房的好时机。 那现在是不是买房的好时候呢？
我们来逐一分析一下一线、二线、三四线城市的房地产市场，看看究竟是什么情况。
01先说一线城市，以北、上、广、深为例。
2021年北、上、广、深商品住宅销售面积均创5年新高。分季度来看，一线城市的成交呈现前高后低的态势，四季度商品住宅销售面积虽然有所下滑，但是随着个贷投放增加，特别是到了12月，北京、上海二手房回暖明显。2022年开年之后一二三线城市，上海、深圳的楼市也是继续出现回暖。
一线城市的房市回暖不难理解，虽然一线城市的房价最高，但是一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强，所以刚需长期存在。
影响一线城市房市的主要因素，分别是：
第一：是不是有优质楼盘 第二：银行贷款能不能如期放款 从供给端看，一线城市的土地拍卖规则正在逐步优化，对房企的吸引力也有所提升。但是对于购房者来说，一线城市的限购最为严格，而且限购政策也在打补丁，比如完善人才购房、房屋赠与、堵漏假离婚等。 总体来说，一线城市房市韧性很强，政策面出现放松后，回暖的迹象也相对比较明显。但是从需求端看，限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素，而且不会轻易放松。
02再来说说二线城市，这里的二线城市，指的是地区中心城市和强省会城市。
2021年二线城市后半年成交量一路下行，在去年10月完成筑底，随后缓慢回温。分地区来看，长三角地区涨幅最高，其他地区涨幅较为平稳。在土地供给方面，房企的拿地意愿，也出现了回暖。比如宁波、杭州、成都等二线城市，第三轮供地成交额走高、溢价率提升，复苏明显。
我们都知道，买房需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。 从购房资格来讲，限购是主要因素。但是去年的中央经济工作会议明确提出，“满足购房者合理住房需求”，所以部分城市通过人才引进政策，对限购政策进行了实质性放松。 从购房能力来讲，一二线城市房价高，所以居民需要依赖房贷才能买房。对于这个问题，当前很多二线城市开始降商贷利率、降公积金首付比例、提高公积金贷款额度，都是为了增加居民的购房能力。 从购房意愿来讲，主要受“房价是否会继续上升”、“期房能否如期交付”的心理预期影响。当前虽然有高杠杆的房企出现风险，但是地方政府三令五申“保交楼”，购房者的悲观情绪还是得到了缓解。 总得来说，二线城市房地产市场整体有韧性，而且需求没有消失，随着抑制因素消失，需求会逐步释放。
03最后我们来说说三四线城市。三四线城市的情况并不乐观。
2021年，三四线城市商品房成交量和价格在5月份见顶，而后持续回落。2022年开年来，三四线城市的商品房成交还在持续下滑。 首先是房企拿地热情不高。2021年，三四线城市国有土地使用权出让收入全年呈下降趋势；成交溢价率前高后低。 其次，房企陆续爆雷引发了居民对期房交付的担忧。2021年以来，多个大型房企陆续爆雷，叠加媒体的广泛传播，首次引发居民对期房项目烂尾的担忧，观望情绪浓厚，导致新房销售的快速下滑。
同时，就地过年政策导致返乡置业遇冷。去年和今年春节，由于新冠疫情防控压力，多个省市鼓励春节期间不返乡就地过年，造成部分外乡就业人员返乡置业需求延迟。 除此之外，棚改货币化安置退出，对三四线城市的影响也非常大。从2014年以来，棚改货币化撬动了三四线的房地产市场，但是2018下半年开始调整，取消了货币化安置政策，大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。 虽然三四线城市的房子并没有一二线城市的房子引人关注，但2020年，三四线房地产市场销售面积占全国的一半以上。所以楼市企稳，三四线城市非常重要。 目前，三四线房地产市场主要有四类需求： 第一类是本地居民住房需求。主要有三种类型： (1) 住房消费品质升级。 (2) 住房消费面积升级。 (3) 婚育购房需求。 第二类是外地务工人员置业需求。多是两种情况： (1) 婚嫁在本地，这一类需求占比不高，但也存在一定的比例。 (2) 长期在本地工作，选择在本地定居而购房。 第三类是返乡置业需求。疫情导致部分在外务工人员无法返乡，叠加烂尾担忧、三四线城市房价跌幅较大，返乡置业的购房者观望情绪浓厚。 第四类是周边乡镇的购房需求。一方面，周边乡镇医疗、教育质量远不如地级市，会吸引周边居民置业；另一方面一二三线城市，农村结婚，在城里买房，也逐步默认为结婚的前提条件。 这四类需求在未来能否被充分满足，仍然是三四线房市企稳的关键。但是值得注意的是，三四线城市的房地产市场分化也在加大，发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而非核心地区的三四线城市，人口则持续大幅净流出，未来可能会因为需求萎缩而面临压力。
总得来说，三四线城市的房市前景面临的压力相对较大，从政策面讲，无非就是放松限购、放松限贷，但是最根本的问题还是人口持续流出，这可能不是出台一两个政策能解决的问题。 人口问题可能是未来三四线房地产的一个长期风险点。 最后简单总结一下就是：一线已经回暖，二线即将回暖，三线四线仍不乐观。 关于房地产市场行情我们后续会持续关注，大家有什么问题欢迎积极评论，或者私信告诉我，我们一起探讨！ 图源：网络 百科知识
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